2找到了一条攀上事业高峰的捷径
杜林祥一大早就出了门。他今天很兴奋,因为安幼琪回到了河州。河州要举办一场盛大的招商推介会,安幼琪作为应邀嘉宾,也跟着老板一起回来了。
推介会开了整整一天,直到晚上七点过,安幼琪才抽空溜了出来。杜林祥早就等候在咖啡厅里,并特意点了一杯蓝山咖啡——这是安幼琪最喜欢的口味。杜林祥几乎很少去留意别人喝咖啡时的喜好,唯独对安幼琪是个特例。
两人坐在一起,总有聊不完的话题。畅谈了一番各自的生活近况后,杜林祥问:“今天的推介会,有什么收获没有?”
安幼琪摇摇头:“我们老板和河州市委的陶书记是好朋友,像今天这种推介会,完全是来捧捧场,并没有真正投资的打算。”
“你们是京城的大企业,自然不屑于来河州这种穷乡僻壤。”杜林祥笑着说。
“那倒不是!”安幼琪说,“河州的发展潜力很大,推介会上政府端出的好几块地,我们老板看了也是心动不已。只是刚在北京拍下几块地,实在没有实力再到外地扩张。”
杜林祥说:“是吗?都是哪几块地,让你们这些见惯了大场面的阔主,也会垂涎三尺?”
安幼琪抿了一口咖啡:“最好的就数南二环的地块,简直堪称一块风水宝地。”
“我知道那块地。”杜林祥说,“政府这几天正在和我谈,要我去整理那一块地。政府方面催得很急,估计很快就能签合同。”
安幼琪说:“这块地整理完毕后,想必立刻就会成为众多房企追逐的目标。拿到市场上去招拍挂,也能卖出高价。”
杜林祥微笑着点头,却没有说话。想着自己整理出来的地交到政府手上后,立刻引来房产大鳄的争抢,他的心情很是复杂。能接这样的单,公司自然又能赚上一笔,可比起那些真正的开发商,自己这点利润简直摆不上台面。尽管在土地一级市场里做得风生水起,但杜林祥始终无法涉足二级市场的业务。
安幼琪这时问:“面对这么好的地块,又是由你整理出来的。你就不动心?”
杜林祥苦笑着:“动心有什么用?刚才你也说了,这块地拿到市场上去招拍挂,会有无数的追求者。我这点实力,和那些房产大鳄比,简直不值一提。”
这几年,凭借做拆迁与土地整理,杜林祥赚了不少钱,可他依旧对于进军二级开发市场念念不忘。这其中,既有对高额利润的垂涎,更缘于一颗不甘沉寂的心。但杜林祥更清楚自己的斤两,真到了价高者得的拍卖会上,他口袋里的银子,还不够给人塞牙缝。这就是无奈的现实!
“只要想办法,哪里会有解不开的死结。”安幼琪说。
“什么办法?你也知道,在招拍挂市场上,哪家企业出价高,地就归谁。”杜林祥有些泄气。
安幼琪说:“你听说过蓝桂苑集团吗?”
杜林祥点点头:“知道,这是南方一家很有名的房地产企业。”
安幼琪不疾不徐地说:“这家企业近年来在全国到处跑马圈地。而且它们揽入怀中的地,大多是低地价甚至零地价拿下的。”
杜林祥一脸迷惑:“现在所有土地出让不都是通过招拍挂吗?怎么还有人能零地价拿地?”
“其实也不复杂,我就拿南二环的地块来举例。”安幼琪说,“这块地是由你来进行一级开发,完成拆迁、整理后交到政府手上,政府再拿出去拍卖。过去你同政府签合同时,都是约定具体金额,比方说,这块地在整理完成后,政府一次性给你三千万。这次签合同时,能否换种方式?”
杜林祥追问道:“换什么方式?”
安幼琪说:“你把地整理好交给政府后,政府并不用马上付钱。而是等到这块地在市场上完成拍卖后,你能够按比例从土地出让金中分得一部分。也就是说,过去是一口价,不管这块地政府最后卖了多少钱,政府都会提前给你支付三千万。而以后可以变为按比例分成,地卖得贵,你就多分一点,卖得便宜,你就少分一点。”
安幼琪接着说:“蓝桂苑集团将这种手法玩到极致,他们在和政府签订协议时,双方甚至可以约定,企业负责投资完成土地的整理,待政府在市场上出让该地块后,土地出让金的20%归政府,80%归企业。到了拍卖会上,同样是一亿元的出让金,其中有八千万都是左手换右手,所以其他竞争对手是不敢与之争锋的。”
杜林祥恍然大悟道:“企业直接介入土地一级开发市场,和政府签订这种土地出让金分成的合作协议。等到招拍挂时,再高的地价它也不怕,因为这当中的很大一部分,最后都流回了自家腰包。”
安幼琪点头说:“像你这种长期耕耘在一级开发市场,而又希望进军二级开发市场的人,可以用这种方式规避招拍挂的政策,实现低价拿地。其实,面对招拍挂的巨大压力,许多房企都采取主动介入土地一级开发市场这种‘曲线救国’的方式,借此大大抵消了高价拿地的压力。”
杜林祥喃喃自语:“这种操作方式的基础就是良好的政商关系。政府方面是否同意签署按土地出让金分成的合作协议,是所有问题的关键。”
“这不正是你的强项吗?”安幼琪嫣然一笑,“我在北京可都听说了,你和河州政府的关系可不一般。否则,也不可能接到那么多工程。”
“那么,我就按你说的方法,去试一试!”杜林祥心中十分激动,不仅因为开掘出一处财源,更因为找到了一条攀上事业高峰的捷径。杜林祥早已过上优裕的生活,但他更加强烈地渴望去追逐成功。他十分清楚,只有修建起漂亮的楼盘,拥有响亮的企业品牌,才算真正的成功,才能告别傻大黑粗的土财主形象。
也就是在这一刻,杜林祥想起了安幼琪在北京对自己说过的话。这个精明的女人,竟然早已看穿了我,她清楚地知道,杜林祥想要的,究竟是一种怎样的生活。这颗雄心,其实早已埋藏于心底,只是因为过去贫穷的生活、匮乏的知识,以至于自己都没有真正了解到它。吕有顺、安幼琪,还有杜林祥自己,正是这些人一步步的耕耘,最终唤醒了这颗沉睡的雄心。
安幼琪回北京后,杜林祥又详细研究了这种规避招拍挂、实现低地价拿地的模式。杜林祥发现,国内其他城市有许多地产商也采用过这种操作方式。对于政府来说,它有一个好处,就是政府方面完全没有了资金压力。土地整理由企业负责,地卖出去了,两家再来分账。可问题的核心是分账的比例。以蓝桂苑集团为例,和政府约定的分账比例,有时达到了8∶2,甚至是9∶1。南二环那块地,处于黄金口岸,本身就是皇帝的闺女不愁嫁,如果企业分成的比例太高,政府方面恐怕不会答应。
杜林祥怀揣自己的方案,同政府方面展开了谈判。最后,还是吕有顺拍板:“林祥,就五五分账吧。你们是河州的明星企业,政府当然会想尽可能去关照,但有些事毕竟不能做太过。按这个比例,我的工作也好做。”
五五分账,对于杜林祥已经是个不错的结果。他在心里盘算着,这块地一共一百亩,在拍卖会上,起码能卖出五百万一亩的高价。也就是说,如果走正常程序,拿下这块地就得出价五个亿。
而按照这种“曲线救国”的操作方式,杜林祥其实只需要付两亿五千万的土地出让金。另外,还有进行土地整理本身所花费的成本,大约在一个亿左右。两者相加也不过三亿五千万,比起五个亿来,足足节省了一亿五千万。